ПРОМО С детьми ипотеку можно рефинансировать Изучить Учебник Сравнятор Участник сообщества 1 Участник сообщества 2 Участник сообщества 3 Сообщество Разборы законов Разборы законов Дневники трат Дневники трат Калькуляторы Калькуляторы Подкасты и видео Подкасты и видео Тесты Тесты День из жизни День из жизни Где я живу Где я живу Фотоальбомы из путешествий Фотоальбомы из путешествий Собаки Собаки Рецепты читателей Рецепты читателей Смотреть все Недвижимость 31.08.21 63K Как сдать квартиру Максимально выгодно и надежно 68 Сохранить Поделиться Аватар автора Михаил Шардин давно сдает и арендует Сдача квартиры — это бизнес на все времена . Всегда кто-то ищет квартиру в аренду, поскольку переехал из другого города , съехал от родителей или ушел из семьи. Поэтому , если есть лишняя квартира , ее можно сдавать : долгосрочно или посуточно — зависит от множества факторов . Я сдаю квартиры в аренду в Пермском крае больше восьми лет , и за это время через меня прошли несколько десятков арендаторов . В этой статье я поделюсь опытом и расскажу , как сдать квартиру без проволочек. Так ли выгодно сдавать квартиру Люди , у которых появляется свободный капитал , нередко рассматривают жилую недвижимость в качестве инвестиций и как источник пассивного дохода . Кроме того , недвижимость исторически дорожает и предоставляет защиту от инфляции. Однако давайте разберемся, так ли выгодно приобретать квартиру для сдачи . Сначала я приведу цифры , а потом расскажу про свой опыт . Если посмотреть на динамику цен с 2000 по 2021 год , стоимость квартир в новостройках постоянно растет . Так , стоимость квадратного метра в Москве за это время выросла с 19 000 ₽ до примерно 220 000 ₽. В том числе довольно сильный импульс роста мы наблюдали в последние три года : цена скакнула с 180 000 ₽ до текущих отметок. Обложка статьи Где в России выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду 1 18 5 Источник : Ирн Но если мы учтем фактор девальвации рубля относительно твердых валют и посмотрим на динамику цен в долларах , то получим иную картину : цена за квадратный метр жилья с пиков 2008 года упала к 2021 году в два раза — с 6000 до 3000 $/м ². Обложка статьи Как защитить капитал от девальвации и дефолта? 30 32 61 С точки зрения долларовой доходности, покупка квартиры в России в последние 15 лет принесла инвестору колоссальный убыток , который вряд ли получится покрыть за счет аренды. Источник : Ирн Как видим , исторически рубль обесценивается быстрее , чем растут цены на квартиры . Поэтому с точки зрения сохранения или приумножения капитала целесообразно было бы держать минимум 50% капитала в валютах и активах развитых стран — например , покупать еврооблигации или акции иностранных компаний . Это позволило бы нивелировать фактор девальвации рубля. Кроме того , сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация , при которой цены на квартиры активно растут , а стоимость аренды — нет . Это видно на графиках ниже . Так , если взять абстрактную двухкомнатную квартиру , которая еще пару лет назад стоила 6 млн и сдавалась за 30 000 ₽, то сейчас такая же квартира стоит уже 11 млн , а сдается за прежнюю сумму . Доходность от инвестиций при этом резко упала . Было : (30 000 ₽ в месяц × 10 месяцев ) / 6 000 000 ₽ × 100 = 5% годовых . Стало : (30 000 ₽ в месяц × 10 месяцев ) / 11 000 000 ₽ × 100 = 2,73% годовых . Срок окупаемости квартиры за счет аренды вырос с 20 до 37 лет — почти в два раза. Обложка статьи Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году 66 85 120 В этих расчетах мы берем 10 месяцев, а не 12, чтобы учесть дополнительные издержки : амортизацию квартиры , то есть затраты на ремонт и замену бытовой техники, простой квартиры в случае , если арендатор съезжает и не получается оперативно найти нового . Еще в эти издержки можно включить налог на имущество и Ндфл с полученного от сдачи дохода . Цены на продажу и аренду квартир — Москва . Источник : «Домофонд » Доходность 2,73% годовых в рублях, по моему мнению , очень маленькая . Это значительно ниже текущей ставки по банковским депозитам, которая составляет около 6%. И ниже текущего уровня инфляции — 3,48% с начала года и 6,01% за последние 12 месяцев. Подводя итог , скажу , что многое определяется размером первоначальных вложений в квартиру и ее локацией. Если вам попадется вариант , при котором аренда будет давать свыше 5% годовых от первоначальных вложений , то есть трат на покупку квартиры и ее косметический ремонт , его стоит рассмотреть . При сильно меньшей доходности ваши вложения будут окупаться многие десятилетия, а если считать в долларах — вероятно , вообще никогда не окупятся. Обложка статьи Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки 14 14 43 УЧЕБНИК Как победить выгорание Курс для тех, кто много работает и устает . Цена открыта — назначаете ее сами Баннер Начать учиться Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня Сейчас я бы не стал покупать квартиру для сдачи в аренду, потому что это не пассивный доход , как , например , облигации . Такой бизнес требует временных затрат , подчас существенных . У меня был легкий старт , потому что в 2013 году я получил квартиру в наследство . То есть изначальных финансовых вложений у меня не было , и я зашел в этот бизнес с черного входа. Это была двухкомнатная хрущевка 48 м ² в довольно убитом состоянии : ремонта там не было лет 20. Я потратил около 90 000 ₽ на ремонт , но поскольку у меня не было опыта , то связался с самыми дешевыми строителями. Потом я сильно пожалел об этом : рабочие срывали мне сроки, пили, а качество страдало . Когда это мне надоело , я с ними расстался, доделывали уже другие люди . Обложка статьи Как мы ремонтировали комнату в убитой хрущевке 27 41 78 В результате в этой квартире поменяли сантехнику, обои , выключатели и розетки. Частично я оставил там старую мебель и начал сдавать за 17 000 ₽ в месяц . С течением лет эта ставка колебалась от 13 000 до 19 000 ₽ в месяц — в разные годы по-разному. За восемь лет , что я сдаю эту квартиру , мы уже несколько раз меняли сантехнику : она часто выходит из строя , поскольку дешевые смесители долго не живут . Еще пару раз менял унитаз , когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов . Старую мебель тоже постепенно заменил на новую . Так , я купил шкафы, новую кухню и диван , кровать . Все обновки происходят за мой счет . Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы. Несколько лет назад я захотел выровнять везде стены и сделать качественный ремонт . Но знакомый строитель сказал , что на ремонт я потрачу много денег , при этом хрущевка в цене при продаже не вырастет на цену затрат и ремонт не окупится. Позже у меня появилось еще несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала полигоном, на котором я испытывал идею умного дома , — в однушке протянули полтора километра проводов. Я сделал это , когда мое увлечение умными домами находилось на пике. Пытался понять , можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей. Оказалось , что можно . Испытание временем это тоже прошло . И даже находятся люди , которые хотят жить именно в такой обстановке с умным домом и которые сами этим увлечены. Для них это бонус , а тем , кому это неинтересно, обычно все равно — есть и есть . Про этот опыт я уже писал статье о том , как собрать умный дом в квартире для аренды. Обложка статьи 6 вопросов , которые стоит задать себе , прежде чем покупать квартиру под аренду 9 76 20 Я оборудовал спальню колонкой для сигналов оповещения и датчиком задымления. Кондиционером можно управлять благодаря инфракрасному датчику, который закреплен на противоположной стене Сдача забирает у меня не так много времени . Иногда нужно пообщаться с соседями и успокоить их, если вдруг они звонят. Или отреагировать на потребности арендаторов , если вдруг возникнут . Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит : мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой . Я не веду отдельного дневника доходности ни по этой , ни по другой квартире . В расчеты , например , я не включаю новый телевизор , который покупаю взамен старого . Или если сломался новый холодильник , его стоимость тоже не попадает в расчеты . Обложка статьи Как распознать обман при съеме квартиры 37 46 89 Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать : боюсь , что если учитывать абсолютно все до последней копейки , а еще мое затраченное время , то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное . Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%. Кто может сдать квартиру Можно ли сдать , если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком. Сдавать квартиру , если она находится в ипотеке, можно . Согласие банка требуется , если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например , Сбербанк требует уведомить , что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет , поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять . Конкретные детали лучше заранее уточнить при заключении договора ипотеки. Более подробно этот вопрос освещен в нашей истории про ипотеку и аренду. Обложка статьи Права , если есть ипотека 1 9 26 Если вы не единственный владелец . В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников . Лучше нотариальные, но можно и от руки . Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени. Чем отличается договор найма от договора аренды Договор найма жилья заключается , когда один человек сдает другому . Договор аренды — если один из контрагентов — юридическое лицо . Но в быту чаще употребляют понятие « договор аренды », даже если сдает обычный человек . Вы можете воспользоваться шаблоном доверенности из статьи Т⁠—⁠Ж, если не хотите тратиться на нотариуса. Но вам придется адаптировать ее под себя . Если вы формально не собственник . Например , квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор . А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность , в которой будут прописаны ваши полномочия . Квартира , купленная в браке и в совместную собственность , по закону считается общей , даже если по документам она оформлена на жену . Скорее всего , в этом случае доверенность не нужна . Если квартира муниципальная ( поднаем ). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 ₽ в месяц . Однако если человек стоит на учете как малоимущий , он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 ₽ в месяц . Государство заключает с гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья . При этом он имеет право сдавать жилое помещение в поднаем , если по договору соцнайма это разрешено . Обложка статьи Как оформить договор социального найма 5 9 4 В каких случаях сдавать . На мой взгляд , стоит сдавать квартиру , если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время . Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход , скорее , это бизнес , и немногие это понимают . Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры . Они могут выполнять определенные обязанности , например : Искать жильцов и сдавать квартиру . Ежемесячно принимать арендную плату . Оплачивать Жку. Следить за сохранностью квартиры и необходимостью ремонта . Заказывать услуги клининга, чтобы перед следующим нанимателем квартира была в порядке. При таком варианте можно жить в другом городе или стране. Но стоит учитывать пару моментов : Агентства берут комиссию за свою работу, а значит , ваш доход с аренды снизится как минимум на 10%. Вы не можете контролировать качество работы агентства, а также техническое состояние квартиры . Может получиться так , что через несколько лет бесконтрольной сдачи вы получите квартиру в удручающем состоянии. Вы не сможете контролировать , кому агентство сдает квартиру . Доверительное управление при аренде квартиры 6 15 20 Если будете сдавать самостоятельно , есть тоже много нюансов . Траты на ремонт . Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет , состояние квартиры будет ухудшаться . А значит , ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее . Цена . Простои при сдаче неминуемы , в том числе и потому , что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма : сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее . В августе сдать квартиру проще , чем в начале года . Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье , а работники приезжают в город , чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков. Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-Трендам ». Источник : «Гугл⁠-⁠тренды» Человеческий фактор . Сразу понять , какой человек перед вами, очень сложно . И если вы ошибетесь с выбором арендаторов , это может выматывать эмоционально . Например , вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов . Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи. Контроль . Придется постоянно отслеживать коммунальные платежи и напоминать арендаторам , если они задерживают оплату . Периодически лучше сверять показания счетчиков, чтобы не остаться с огромным счетом за воду , и проверять расходы на электричество . Обложка статьи « Рента — это работа »: 8 трудностей , которые поджидают арендодателей 29 97 55 В Т⁠—⁠Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду. Можно ли сдавать неофициально Часто под неофициальной сдачей подразумевается отсутствие письменного договора , то есть устная договоренность . На самом деле неофициальная сдача — это когда собственник не платит налог с полученных доходов . Когда владелец как физлицо получает доход от жильцов , он должен подать декларацию и заплатить 13% Ндфл в бюджет . Если он получает деньги от арендаторов в счет коммунальных платежей, то нужно уплатить налог еще и с этих сумм. Если арендатор компенсирует эти расходы , выходит , что у собственника есть экономическая выгода , это тоже его доход . Но это работает , только если нет счетчиков. То, что платят по счетчикам, доходом не считается . Потому что это компенсация за использованные ресурсы . Обложка статьи Зачем сдавать квартиру легально 10 109 30 В Т⁠—⁠Ж уже была статья , как выгоднее всего платить налоги при сдаче квартиры . Самые выгодные варианты — стать самозанятым или приобрести патент . Вы можете прочитать , когда и в каком случае какой вариант лучше . Ответственность . Если сдавать квартиру в аренду неофициально , по Нк Рф предусмотрена следующая ответственность : Штраф за умышленную неуплату налогов — от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога согласно ст. 122 Нк Рф. Штраф за непредставление декларации в Ифнс — согласно ст. 19 Нк Рф. Размер штрафа — 5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня окончания срока представления декларации, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 ₽. Обложка статьи Может ли налоговая узнать , что раньше квартира сдавалась нелегально ? 2 9 12 Если собственник получает более 577 000 ₽ в месяц и не платит налог , это может повлечь уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Такое возможно в случае сокрытия доходов свыше 577 000 ₽ на протяжении трех лет — для физических лиц. ч. 2 ст. 198, ст. 199 Ук Рф Существует заблуждение , что если сдавать квартиру на короткие сроки, например до 11 месяцев, то можно не платить налоги. Но это не соответствует действительности . Сроки сдачи не имеют значения . Ставка Ндфл для всех резидентов Рф — 13%. Исключений нет ни для кого : ни для пенсионеров , ни для многодетных семей. Декларацию надо подать за прошедший календарный год до 30 апреля следующего года . Я считаю, что сейчас сдавать квартиру и делать все легально стало гораздо проще . Нет смысла прятаться и бояться , потому что есть возможность сделать все по закону. Варианты сдачи квартиры На долгий срок . Сдача квартиры в аренду на срок более 12 месяцев подразумевает , что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. п. 2 ст. 651 Гк Рф На мой взгляд , если заключать договор на долгий срок , это накладывает определенные обязательства как на собственника , так и на арендатора. К тому же у арендаторов может в любой момент все поменяться : уменьшится доход или они захотят переехать . Тогда арендатору достаточно предупредить за оговоренный договором срок , и можно съезжать . Собственник в этом случае должен подавать документы в официальные инстанции. Если обычно сроки аренды не такие длинные , то вряд ли стоит этим заниматься . Кроме того , это влечет дополнительный риск для собственника квартиры . Пока действует договор , наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество , даже если несколько месяцев не платит за аренду. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия квартиранта. Долгосрочные договоры аренды официально можно расторгнуть , только если арендатор не платил бoлee шести месяцев. И даже если добавить в договор пункт , что человек обязан выселиться, если он перестанет оплачивать , это будет незаконным . Самое простое в таком случае — договориться с арендатором. Арендатор не платит за квартиру . Как его выселить ? 2 109 17 Конечно , некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство , чем на цивилизованное ведение бизнеса. Про расторжения еще поговорим ниже . На 11 месяцев. Самый распространенный вариант заключения договора . Большинство квартир сдаются именно на срок 11 месяцев, поскольку договор на такой срок не нужно регистрировать в Росреестре. Если человек прожил в квартире 11 месяцев и все в порядке, то не нужно заставлять его съезжать — в этом случае заключается новый договор на 11 месяцев. Чтобы старый договор не расторгать , можно сразу включить в него пункт об автоматическом продлении. Ведь если по условиям договора , который заключался на срок менее года , договор продлевается автоматически на тот же срок , регистрация не потребуется . п. 2 ст. 651 Гк Рф п. 2 ст. 26 Зк Рф После этого отношения сторон будет регулировать новый договор аренды, который регистрации тоже не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года . п. 10 информационного письма Президиума ВАС Рф от 16.02.2001 № 59 В своей практике я заключаю договоры всегда на 11 месяцев. При этом у меня редко кто остается в квартире больше года . Возможно , из-за возрастной специфики — как правило , у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет . Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится . Посуточно . Сдача квартиры посуточно — это именно бизнес , так как занимает все ваше время . При должном подходе посуточная аренда — аналог отеля , но со своей спецификой . В основном посуточно обычно снимают туристы , люди в командировке, любители вечеринок , любовники . Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать . Но на рынке посуточной сдачи весьма большая конкуренция . Более подробно об опыте посуточной сдачи мы писали в статье о том , как зарабатывать больше на сдаче квартиры . Способы сдачи Самостоятельно . Если вы готовы потратить время , чтобы составить грамотное объявление и сделать качественные фотографии , а еще больше времени — на показы квартиры , это ваш вариант . Он самый затратный по времени , зато позволяет познакомиться с рынком — узнать , какие люди интересуются вашей квартирой : студенты , семейные пары или матери-одиночки. Например , в Перми на медицинском факультете всегда учится много иностранных студентов , которые ищут дешевые квартиры для аренды. Всем им нужна временная регистрация по месту пребывания и официально заключенный договор — потому что они его сдают в деканат своего факультета. Обложка статьи Что такое миграционная карта 1 55 9 Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учет . Такой учет по месту пребывания не несет особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент , но не все про это знают . Иностранных студентов также многие не готовы принимать из-за языкового барьера и культурных различий. Я на протяжении восьми лет сдаю две квартиры , в каждой из которых арендаторы меняются примерно раз год . Делаю регистрацию квартирантам . Чем я рискую? 29 26 85 Самым неопрятным арендатором в моей практике был студент из Ирака, который прожил в квартире всего три месяца, пока его не депортировали из страны . После себя он оставил «авгиевы конюшни ». Казалось бы , ничего особенно , но все было ужасно засаленным — похоже , этот человек был не сильно чистоплотным. На кухне жир , в ванной везде грязные потеки , у кровати сломали несколько поперечин. До такого квартиру не удалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике. Служба клининга, конечно , справилась в обоих случаях , хотя уборщикам пришлось трудно . Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время , так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру , хотя он на показах обычно присутствует . Еще собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор . Но риелтор ответственности не несет — он лишь сводит соискателя жилья с собственником . Еще пять лет назад стандартным тарифом риелторов была месячная плата , но сейчас плата снизилась и колеблется в пределах 0,3—0,5 месячных плат . Собственник никогда не тратится на риелтора, потому что его услуги оплачивает арендатор . Обложка статьи Уловки риелторов при аренде квартиры 15 29 31 Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости . Я сам могу разместить объявление и показать квартиру . К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему еще потом платить их мне . Через доверительное управление . Такой услугой целесообразно пользоваться , когда сдаваемая квартира довольно дорогая . Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании . Еще эта услуга может быть интересна собственнику , который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну. Мы уже писали про это . В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует , поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди : они присматривают за квартирой вместо хозяина . Можно сделать запрос в поисковике на доверительное управление квартирой и посмотреть , какие агентства и за какую цену предлагают свои услуги Законодательное регулирование Договор аренды или договор найма. Обычно говорят « договор аренды », имея в виду договор коммерческого найма жилья , — когда один человек сдает квартиру другому . На самом деле договор аренды заключается только в случае , когда человек заключает договор с организацией. Например , в 2017 году я сдавал квартиру на 11 месяцев компании или фирме , чтобы там проживали двое сотрудников . Со мной заключался договор аренды жилого помещения . Сдавать организации квартиру надежнее : это и большие сроки сдачи , и оплата без задержек. При этом требуется соблюдать чуть больше формальностей : так , если вы договорились о том , что коммунальные платежи за квартиру вам возмещают , придется собирать платежные поручения на оплату и предоставлять в бухгалтерию предприятия . Обложка статьи Что купить в квартиру для сдачи в аренду 9 47 32 Какие есть риски при сдаче квартиры Повреждение имущества. Повреждение может произойти неумышленно : например , протекут трубы и это испортит ламинат. Еще квартиру могут затопить соседи, или холодильник может сломаться от старости — арендаторы тут ни при чем . Такие последствия собственник расхлебывает за свой счет . В вопросе повреждения имущества есть два момента . Обложка статьи Суд из-за батареи и потопа 2 25 7 Первый касается амортизации — когда техника , мебель и инженерные коммуникации со временем приходят в негодность . На это нужно закладывать бюджет : периодически делать локальный ремонт и раз в 10—15 лет — капитальный . То есть в своих расчетах прибыль с аренды можно смело уменьшать на 5—10% — в счет амортизации. Честно сказать , я никогда не проводил таких расчетов. По закону арендодатель обязан за свой счет только делать капитальный ремонт переданного в аренду имущества. А арендатор , который пользуется этим имуществом, — поддерживать его в исправном состоянии и за свой счет делать текущий ремонт , если иное не установлено законом или договором аренды. Однако исторически именно арендодатель платит за замену унитаза или начавшего течь крана. Если не хотите этим заниматься , укажите это сразу в договоре . ст. 616 Гк Рф Второй момент касается случаев, когда имущество испорчено по вине арендатора : например , он сломал стул , испачкал обои или поцарапал мебель . Собственник может возместить свои убытки за счет залога . А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении , то истребовать через суд . Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент , когда стороны заключали договор , — чтобы потом доказать факт порчи имущества. Чтобы судиться с арендатором, нужны нервы , время и определенный склад характера . Я, например , всегда стараюсь уладить вопрос мирным путем , а если не получается — мне проще забыть о ситуации и двигаться дальше . Ведь на судебной тяжбе и простое квартиры можно потерять гораздо больше . Обложка статьи Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт 9 33 15 Субаренда . Иногда на собственников выходят агентства, которые занимаются субарендой. То есть вы заключаете договор с агентством, оно ежемесячно платит сумму аренды, но при этом сдает квартиру посуточно . При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов . Проживание большого количества жильцов . Бывает, что в договоре прописывается, что проживает два человека , а по факту в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Из-За этого быстрее изнашиваются коммуникации и имущество , а также могут быть жалобы со стороны соседей. Чтобы контролировать количество жильцов , лучше периодически проверять квартиру . Я прихожу, может быть , раза три за год , но я внимателен к деталям . Сразу видно , сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры . Ведь главное — не переборщить , чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов . Противоправные действия арендаторов . Если собственник не будет контролировать арендаторов , в его квартире , например , может появиться притон . И будет ли нести ответственность владелец , зависит от того , знал ли он, что происходит в квартире , или нет . Допустим , арендатора арестовали , а когда пришли обыскивать квартиру , выяснилось , что он хранил там наркотики . В зависимости от веса находки возбудят либо административное производство , либо уголовное дело . Во втором случае допрашивать будут в том числе и владельца квартиры и устанавливать , знал ли он о притоне и помогал ли его организовывать . Обложка статьи Что грозит собственнику квартиры , если в ней устроили притон ? 1 7 3 Чтобы такого не произошло , рекомендуется периодически устраивать проверки квартиры , а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных — об этом ниже . Счетчики. Существует риск , что арендаторы съедут, а потом обнаружится, что фактические показания счетчиков не подавались полгода или год . Поэтому стоит следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, а также время от времени сверять показания счетчиков. Я собрал в одной из своих квартир умный дом , чтобы не беспокоиться о показаниях . В остальных квартирах я прошу периодически сбрасывать показания счетчиков через мессенджеры. Обложка статьи Выгодно ли устанавливать многотарифные счетчики 37 150 32 Подготовка квартиры к сдаче Ремонт и мебель . Хороший ремонт обходится дорого , ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов . А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника . Поэтому в большинстве арендных квартир оставляют бабушкин ремонт . На мой взгляд , стоит затевать ремонт только в случае , если он повысит стоимость аренды на 3000—5000 ₽. При этом на ремонт может уйти не одна сотня тысяч рублей. Таким образом , когда вы планируете сдавать квартиру , не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи ». Главное — всегда оценивать , как быстро окупится то или иное вложение . Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть , коврик в прихожую и туалетные ершики. А также заказываю генеральную уборку , включающую очистку окон и стирку штор. В 2020 году у меня ушло на такую подготовку квартиры экономкласса 4000 ₽. Все принадлежности я покупал по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах . При этом внешний вид квартиры меняется кардинально — ощущение , что все новое . Вряд ли это станет решающим фактором , но определенно улучшит первое впечатление . Уборка также сразу видна , даже если ремонт простой , — все отмечают чистоту. Правда , эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру , если арендатора за это время найти не удалось . Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать , требуются навыки . Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома . Обычно чем ближе к центру города , тем дороже . Метро и транспортная доступность также существенно влияют на стоимость . Следующий шаг в оценке — год постройки дома и планировка квартиры . Чем лучше проект квартиры и чем современнее дом , тем арендная плата выше . Обложка статьи Как я сдавала квартиру 10 62 30 Фотографии квартиры . Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры , надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель . Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе , чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю , как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку. Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку . Очень желательно , чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами. Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того , какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство , потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус . Пример планировки однокомнатной квартиры . Нарисовано самостоятельно в бесплатной Sweet Home 3D Фотографии жилой комнаты. На фото заметно , что пропорции немного искажены, зато комната видна целиком . Освещение не включено, и это минус Как найти квартирантов самостоятельно Главное , о чем хочется сказать , — не каждый квартирант подойдет. Не стоит сдавать квартиру первому, кто откликнулся на объявление . Присмотритесь внимательно к человеку, это поможет избежать множества проблем . Если есть сомнения в адекватности человека , проще отказать и дождаться подходящего кандидата. Способы поиска . Самый простой и быстрый способ — разместить объявления на популярных площадках, например «Авито » или «Циане ». Популярность того или иного сервиса зависит от региона . Еще можно обратиться к риелтору. Как правильно составить объявление . Размещение объявлений на любом сервисе начинается с того , что заполняется подробная информация о квартире , включая ее общую площадь , жилую площадь , то есть без санузла и кухни, и другие формальные параметры . Обложка статьи « Работать всю жизнь нестерпимо больно »: сколько можно зарабатывать на аренде недвижимости 39 86 101 Важно подробно заполнить информацию , ведь многие люди в поиске используют фильтры. Если какой-то критерий для вашей квартиры не заполнен , объявление в таком случае не отобразится. Например , если к квартире прилагается закрепленное парковочное место , а вы не указали это , ваше объявление пропустит потенциальный арендатор , который ищет жилье с возможностью парковки автомобиля . Важно и текстовое описание квартиры , хотя моя практика показывает , что половина людей его не читают : когда они звонят, то задают вопросы , ответы на которые указаны в объявлении. Вот шаблон одного из моих объявлений на «Авито », включая эмодзи : 🏠 Что ? Двухкомнатная квартира с мебелью, стиральной машиной , холодильником , телевизором и другими атрибутами комфортного проживания. 📍 Где ? Улица Ленина, дом 48, район гипермаркета « Зорька ». В пяти минутах ходьбы от метро « Сокол » и остановки «Парковый ». 💶 Сколько ? 29 999 ₽ в месяц + оплата коммунальных услуг . Возвращаемый залог — половина месячной суммы . 🤖 А еще ? Система умного дома для дистанционного управления освещением и автоматического снятия показаний счетчиков. Выключите весь свет в квартире одним нажатием на кнопку ! 🕜 Когда ? Заселение возможно уже сегодня , звоните по указанному номеру! 🔇 Условия ? Не шумим, когда живем :) 📲 Телеграм : @undefined Как правильно показывать квартиру . Недавно я слышал мнение , что разумно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время , назначив удобный для себя день показа. Возможно , в этом что-то есть . Я теперь никогда не показываю квартиру в день звонка, так как часто сталкивался с тем , что человек просит показать квартиру срочно — и просто не приходит на встречу . Сейчас я всегда переношу показ на следующий день и прошу позвонить мне за час до этого . Часть людей при этом пропадает , но те , кто перезванивает, приходят наверняка . Как проверить квартирантов . Потенциального квартиранта имеет смысл заранее проверить по открытым базам данных . Так вы избежите ситуации , когда заключаете договор с человеком, который выдает себя за другого . Обложка статьи Как проверить человека бесплатно по базам данных 46 43 280 Помимо этого , стоит проверить , есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими людьми и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать , что он заплатит вам . Его желание платить может неожиданно закончиться , а тут уже и до конфликта недалеко . Я предпочитаю этого избегать , тем более базы открыты , и закон не нарушается. А еще важно просто пообщаться с человеком — посмотреть , насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр . Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает , вряд ли стоит с ним вести дела . Заключение договора Типовой образец . Я не юрист , но считаю, что стоит максимально подробно и достоверно зафиксировать все нюансы : когда и в каком размере переводится арендная плата , кто оплачивает квитанции и подает показания счетчиков, какая мебель и в каком состоянии находится в квартире . Это стоит также сделать , чтобы не забыть о том , на каких условиях заключался договор . И спустя месяцы не столкнуться с непониманием — у вас уже все прописано на бумаге. Получение обеспечительного платежа. Его еще называют гарантийным платежом или залогом . Это сумма , которую арендатор оставляет собственнику в качестве компенсации на случай порчи имущества или неуплаты за аренду. Правда , если ремонт и мебель в квартире обычно стоят несколько сотен тысяч рублей, то залог, как правило, — половина арендной платы. Этого может не хватить в случае серьезных повреждений квартиры. Именно поэтому стоит обратить пристальное внимание на адекватность арендаторов. Иногда арендаторы просят рассрочку на залог — тут дело каждого, соглашаться или нет. Я обычно отказываю, ведь сумма небольшая, и если человек не может заплатить сразу, возможно, у него и дальше будут перебои с финансированием. Обложка статьи Договор найма квартиры 45 22 183 Передача квартиры . Передача квартиры происходит по акту приема-передачи, где с разной степенью дотошности описывается состояние квартиры . В большинстве случаев это просто шаблон из интернета , где ничего толком не прописано. Я не поддерживаю такую позицию и выступаю за фиксацию на бумаге текущего состояния квартиры . Обычно сразу после подписания договора собственник получает залог и оплату за месяц вперед , а арендатору передаются ключи от квартиры . Еще я провожу небольшую экскурсию : как пользоваться бытовой техникой, какие есть вещи в квартире и для чего их можно использовать и так далее . Договор найма квартиры Что нужно делать , когда человек проживает в квартире Главное — соблюсти баланс навязчивости и контроля. В основном это зависит от собственника . Я стараюсь поддерживать доброжелательные отношения с арендаторами : не даю никаких указаний и не предъявляю жестких требований . Но если их просьбы превышают разумные пределы , я попрошу людей на выход . Например , однажды я планировал сдать квартиру трем иностранным студенткам. Мы заключили договор , они внесли оплату , и я передал им ключи , а еще сделал арендные каникулы до даты их заселения. Дополнительно мы согласовали список вещей, которые я должен обеспечить к их заезду. Но буквально каждый день от них стали исходить новые просьбы : купить кофемашину, овощерезку, еще одну кровать , переклеить обои в комнате и так далее . В итоге до даты их заезда я расторг договор и вернул им деньги . Обычно , если есть какие-то вопросы , я всегда стараюсь решить их самостоятельно или с привлечением специалистов . Например , засорился унитаз — зову знакомого сантехника. Ведь арендаторы часто не хотят сами даже поменять перегоревшую лампочку — просто не обращают на нее внимания . Обязательно ли регистрировать жильцов . Временная регистрация — это временная прописка по месту пребывания , то есть там , где человек временно проживает в текущий момент . Обычно я предлагаю эту опцию как отдельно оплачиваемую услугу . К тому же она дается не на время действия договора , а на оплаченное за прописку количество месяцев. Обложка статьи Как оформить временную регистрацию 26 55 250 Если у вас нет желания никого временно регистрировать , скажите , что услуга стоит один усредненный ежемесячный коммунальный платеж в месяц , — большинство желающих сразу пропадет . А если они соглашаются — берете оплату вперед на определенное количество месяцев и идете регистрировать на этот период . Уплата налога на имущество и капитального ремонта . Собственник оплачивает имущественный налог на квартиру раз в год . Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта и может отличаться в разных населенных пунктах , но обычно не превышает 1000—2000 ₽. Это не так много — зачастую вызов сантехника обходится дороже . Что касается капитального ремонта , то взносы на него обычно платят арендаторы в рамках коммунальных платежей. Это также прописывается в договоре аренды. Как получать арендную плату Если сдавать квартиру официально , то совершенно не важно , каким способом получать арендную плату : можно наличными и по безналу. Если собственник оформлен как самозанятый или Ип, надо пробивать чеки через приложение , но это актуально только для Нпд. Если как физическое лицо — тогда можно выписывать расписку. В каких случаях можно увеличить арендную плату . Я ни разу не повышал плату , пока у меня жил один жилец . Но жильцы у меня жили обычно меньше года , поэтому цена не так сильно менялась за это время . Зато цена для разных жильцов колебалась постоянно — как в сторону увеличения , так и уменьшения . В качестве причины повышения арендной платы всегда можно брать статистическую информацию об инфляции на сайте Росстата и показывать , насколько вырос общий уровень цен . Обложка статьи Что такое инфляция 10 44 30 Нужно ли сообщать куда-то о том , что сдал квартиру . Если квартира сдается на срок менее 11 месяцев, никуда сообщать об этом не требуется . Если срок превышает 12 месяцев, надо регистрировать договор в Росреестре. Следующий важный шаг — задекларировать полученный доход . Но это нужно сделать уже в следующем году, не позднее 30 апреля, если не платишь Нпд. Как платить налоги. Регистрироваться в качестве Ип или самозанятых не обязательно , но вполне вероятно , что в плане уплаты налогов один из этих статусов будет выгоднее . Мы уже разбирали этот вопрос в статье о том , как выгоднее платить налоги. Расторжение договора Инициаторами расторжения договора могут быть как хозяин , так и арендатор . Только нужно заранее предупредить об этом — обычно за 30 дней . В некоторых случаях по договоренности с арендатором можно выселить его и раньше , вернув деньги за неиспользованные дни месяца, — обычно конфликта в этом случае не возникает . Однако бывают и сложные ситуации , когда , например , арендатор не платит за квартиру и не съезжает. В этом случае собственники квартир часто занимаются самоуправством : меняют замки и выставляют вещи в подъезд . Я предпочитаю обо всем договариваться мирно . Арендатор не платит за квартиру . Как его выселить ? 2 109 17 Перед возвратом залога всегда стоит внимательно проверить исправность и сохранность всех вещей, чтобы не получилось , как в этой истории с шаловливым котиком. Как сдавать квартиру без проблем Сдача квартиры в аренду даже на долгий срок занимает много времени . Это бизнес , а не пассивный доход . Перед покупкой квартиры для сдачи стоит произвести калькуляцию : учесть затраты на ремонт , проверить , за сколько сдаются аналогичные объекты в вашем районе , и посчитать срок окупаемости. Не стоит забывать об амортизации : периодически придется чинить бытовую технику и делать ремонт , иначе привлекательность квартиры упадет и будет сложнее найти арендаторов . Если квартира для сдачи , не стоит делать дорогостоящий ремонт , а мебель лучше всего купить в «Икее » или подержанную . В противном случае вложения могут не окупиться . Не стоит принимать всех подряд в качестве арендаторов — стоит дождаться адекватного кандидата. В переговорном процессе проще решить любые , даже конфликтные вопросы , а если не получается , можно обратиться в суд . Тэги : недвижимость , аренда , жилье Обложка — Max Vakhtbovych / Pexels 32 193 ВакансииСообщить о проблемеО проектеКонтактыПолитика конфиденциальностиПравила пользования сайтомссылка - Страх того, чтобы быть Загрузить следующую страницу

Смотрите также:

Подробнее об истории

& NBSP;

Авторы Авторы и аффилированные лица )

фото посуточная аренда жилья?
фото

ИМЕНИ ПАДШИЙ АНГЕЛ Список павших имен ангелов Прочитайте больше ПРОДОЛЖЕНИЕ ЧТЕНИЯ